第11章 EXCEL测算模型（1/1）

楼房是当秃子老板自己建的，里面比较杂乱，零零散散住了一些租户。

秃子老板说，等签了合同之后，这些租户就会全部搬走。

在楼房里转了一圈之后，韩雪下楼到了三口楼的楼下门口，得意的和江晨说：

“怎么样，这房子还不错吧？”

“这么大一栋房子，我全部整租过来， 只要不到1万块一个月！

“这三层楼里面的房间可是不少呢！现在好几个人在后面抢着排队想租....”

正说着，两个老板模样的人从别处也到了民宿楼下。

这两个老板模样的人好像也是准备看房的。

秃子老板把这个老板迎上了楼看房，然后冲着门口的韩雪说了一句：

“韩雪，你们抓紧时间考虑哦，我先带这两个老板上去看了！”

“回头你要是决定好了，租不租都早点和我说一声啊！”

“你们要是不租的话早点告诉我，我好租给别人！”

等秃子老板带着另外一波看房的人上楼，韩雪神情忽然变的焦急起来：

“江晨，怎么样，你看了以后，有什么意见？”

江晨没有直接回答：“韩雪，你先跟我走！我们换个地方，找个网吧说说！”

韩雪一脸纳闷：“去网吧？这房子要是被别人定了怎么办？现在都这么着急了，你还带我去网吧？你这个小师弟，真心不懂事啊！”

“听我的！你先跟我去网吧！要不了多长时间！到时候你就知道，到底是谁不懂事了！”

听到江晨说话的语气严肃，韩雪虽然有点不情愿，不过还是跟在江晨的屁股后面，跟到了网吧。

前世，江晨在房地产集团工作。

从投资拓展到管理运营，从住宅到产业，从住宅到写字楼，从新建项目到城市更新，江晨在地产行业摸爬滚打了几十年。

早就已经对房地产这个行业的路数摸的门清。

民宿，江晨前世的时候也接触过。

虽然做过的项目并不算太多，但民宿和旅游地产大概的路数，江晨还是很清楚的。

江晨刚才只是在这三层楼里去转了一圈，一眼就看出来韩雪相中这个三层楼的民宿是极度不靠谱。

只不过，现在只是想着用什么方式说服韩雪罢了。

江晨到网吧之后，开了一台机子。

转身就新建了一个EXCEL表格。

然后开始霹雳吧啦的在里面建SHEET栏，列名录，建立各个SHEET栏之间数据的链接关系。

韩雪看着眼前的江晨的这一顿操作，直接傻眼了：“江晨，你这是要做什么？”

“拉一个投资模型啊！做一下测算！你都打算签合同了，你没做过一个详细的投资测算没有？”

韩雪一愣：“大概算了下的。按照租金、装修成本，以及出租后的价格，整体算下来，前两年肯定稍微亏一些，但是预计到后年就能回本了。”

“你的账是怎么算的？”

韩雪疑惑：“就是拿了一张纸，写了各种估算的数字，拿计算器算的啊！”

江晨嗤了一声，头也不抬的继续建模型：“嗯，一会我帮你验证一下你民宿的收益率，看看到底有多少！”

等EXCEL的测算模型搭好之后，江晨说道：

“来，韩雪，我的大师姐！你坐我近一些，我们一起对着这个模型，算一下你的投资数据。”

韩雪往江晨这边的屏幕凑了凑，

一阵好闻的，悠悠的香水味涌进了江晨的鼻子。

江晨：“唔！香奈儿的香水吧，好闻！”

韩雪脸一红，瞪了一眼江晨：“你个没正形的师弟，再调戏你大师姐，小心我动用武力！”

江晨呵呵一笑，不慌不忙的点开电脑桌面的EXCEL表格：

“我做了一个投资测算模型，能根据输入条件，自动生成你这个项目的投资收益！我问你数字，然后你告诉我！”

韩雪看着江晨笔记本屏幕的EXCEL表格，也是惊奇：“投资测算还能这么做？这也可以？”

江晨开始把韩雪报的租金成本，装修成本，预计出租的价格，这些大概的参数填入到模型里。

随即点击EXCEL表格的最后一栏，

投资收益率自动生成一个数字：15%！

韩雪看到这个数字，兴高采烈：“你看，我说这个项目能赚钱吧， 这收益率都15%了。 现在存一年银行定期才3个点的利率呢！”

江晨微微一笑：“别急！没填完呢！韩雪，这个民宿运营以后，你打算每天所有的房间都卖出去吗？”

韩雪一愣：“你是说每天都满房？那肯定是不现实的啊！肯定有一部分房间是有空置率的啊！”

江晨在预计平均空置率那一栏，输入了20%。

“平均80%的满房率，不过份吧？”

韩雪一愣：“嗯！怎么都会有一些空置率的！实际平均能达到80%的满足率就已经很不错了！”

江晨把20%的空置率输入之后，再点到EXCEL最后一行：

投资收益率：10%。

韩雪皱了皱眉：“唔，降低了点！不过好像也不错啊！”

江晨问道：“装修期间，最快得6个月吧？这6个月，是不是不能住人？”

韩雪点了点头。

江晨在装修周期里输入6个月。

再点开：投资收益率变成了7%。

韩雪皱了皱眉头：“好像也不是想的那么乐观啊？”

江晨接着问：“营销广告费用你算了吗？还有人员的费用！”

“你自己可以不给自己开工资，但是前台、保洁你总是需要开工资的吧？”

“就给她们按一个月800块算，不多吧？这是最基本的配置了。”

韩雪点了点头，但是韩雪的表情明显有点慌了。

在管理费用那一栏，江晨输入人员工资之后：投资收益率变成了5.5%。

韩雪坐不住了：“不是，按照这么算的话，这投资收益率这么低？”

江晨呵呵一乐：“你别忘了，还有25%的企业所得税！前三年亏损不用交税，模型会自动给你免掉。等到第4年才开始交企业所得税，不过这些情况我也都已经给你考虑到了。”

说完，江晨在栏企业所得税那一栏里，输入25%。

投资收益率变成了3%。

韩雪彻底傻眼：”不是吧，这民宿项目的收益率这么低？”

江晨往网吧的椅子上一靠，摊了摊手：

“这还没给你算杂七杂八的不可预见费呢，要是算了，估计只有2个点不到！“

“在存银行一年定期，也有3个点的收益。”

“我的小韩师姐，你真是个活雷锋啊。自己不拿工资，还给房东免费打工！”

..........